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策劃師馬雙蕊：前兩天我老公問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題。就是從租房和買(mǎi)房，他算了一筆賬，然后他問(wèn)了我一下，我覺(jué)得我都沒(méi)法回答他，然后我就想聽(tīng)聽(tīng)王總怎么說(shuō)。他就說(shuō)：比如買(mǎi)一套200萬(wàn)的房子，首付六十萬(wàn)，貸了140萬(wàn)。月供的話(huà)，差不多是一個(gè)月6000，就算五年給他還完，大概也就十幾萬(wàn)，算了一下大概就18萬(wàn)。但是這中間你其實(shí)還了18萬(wàn)，但是你其中的利息和本金，利息是22萬(wàn)，本金其實(shí)相當(dāng)于只還了14萬(wàn)。也就是說(shuō)你買(mǎi)了這套房子，你五年中間利息多還了22萬(wàn)；那如果你租房的話(huà)，你可能一個(gè)月3000塊錢(qián)，五年你租下來(lái)也就十幾萬(wàn)。
王總：然后你就回答不了啦？
雙蕊：對(duì)，我就在想你也可以選擇五年之后你全款買(mǎi)，就是前提是這個(gè)房?jī)r(jià)是不會(huì)那么大幅的上漲，或者說(shuō)五年你能攢夠這個(gè)錢(qián)，是不是也可以選擇就是租房，然后等條件都成熟之后去買(mǎi)房。因?yàn)檫@中間確實(shí)是多出來(lái)的20多萬(wàn)的利息了。
王總：應(yīng)該這樣想，就說(shuō)我們不說(shuō)未來(lái)不可預(yù)測(cè)。但現(xiàn)在就是他這個(gè)算法，嚴(yán)格意義上來(lái)講是按照靜態(tài)邏輯算的，這個(gè)邏輯對(duì)嗎？
雙蕊：因?yàn)楝F(xiàn)在整體的基調(diào)，房?jī)r(jià)啊都是在說(shuō)往下走啊，或者說(shuō)不會(huì)大漲，這個(gè)是一個(gè)大前提，但是具體到底會(huì)怎么樣不知道。
王總：他這里面應(yīng)該是有好多預(yù)，設(shè)預(yù)設(shè)什么呢？就說(shuō)我今天相中的這套200的房子，五年之后還有。可能有嗎？是吧，這第一個(gè)。第二個(gè)現(xiàn)在是筑底期，五年以后一定是個(gè)復(fù)蘇期。復(fù)蘇期的房?jī)r(jià)應(yīng)該是漲，那還是200萬(wàn)嗎？
雙蕊：是！其實(shí)這個(gè)就確實(shí)是不可控的。
王總：這個(gè)邏輯就不太會(huì)有討論的價(jià)值。還有一問(wèn)題，你是買(mǎi)房安心還是租房安心。
雙蕊：肯定是買(mǎi)房。
王總：那你這個(gè)前提你不就預(yù)設(shè)我租房跟買(mǎi)房同樣安心。
雙蕊：我一直是主張去買(mǎi)房子的，然后就從他的角度他說(shuō)，你啥時(shí)候房?jī)r(jià)不降了，開(kāi)始漲了再考慮買(mǎi)。
雙蕊：你看啊那個(gè)日本，日本說(shuō)不漲了20年，是吧，房?jī)r(jià)一直跌的，然后就不是很貴了。其實(shí)現(xiàn)在東京一些個(gè)相對(duì)不是很主流的區(qū)域，東京的房?jī)r(jià)跟鄭州的房?jī)r(jià)差別不大，差別不大啊。那是周邊區(qū)域，不是核心區(qū)域。那即便是所謂的20年不漲的，哪天你問(wèn)問(wèn)靜坤總，去年一年多漲了小50，就這兩年之內(nèi)。為什么漲了？知道為什么？日元升值！
雙蕊：日元升值跟整個(gè)全球的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)系的，這誰(shuí)也預(yù)測(cè)不了。
王總：所以說(shuō)拿一個(gè)本身就不太成立的東西來(lái)做預(yù)測(cè)沒(méi)有意義，就剛才聊到了這個(gè)，你是買(mǎi)房安心是租房安心。
雙蕊：這可能就是男生跟女生本身的一些差異，他就覺(jué)得租房子好，你這個(gè)租膩了你換個(gè)唄！
王總：那你再想，租的房子一定會(huì)很合適嗎？現(xiàn)在有多少人的這個(gè)思路是這樣的。前段時(shí)間有個(gè)朋友就得了痔瘡，之前我就跟他講，買(mǎi)個(gè)電馬桶圈，這個(gè)對(duì)預(yù)防至少有好處，這是四年前給他的建議，就在我樓上。他租的房他不換啊！
雙蕊：他就是想著也不是自己的房為什么要掏錢(qián)換。
王總：這就是湊合，很多地方是湊合，這個(gè)影響不影響心境。如果說(shuō)咱這樣講，你是有支付200萬(wàn)能力的人，你還會(huì)那么在意，你肯定想怎么舒服怎么來(lái)呀！不能用簡(jiǎn)單的講，就是你要破他的局，不能用算賬的角度。
雙蕊：就他給你算賬，然后好了算到，你也沒(méi)法去反駁，那你只能跟他說(shuō)那你未來(lái)房?jī)r(jià)漲不漲。
王總：他也可能跌，咱不說(shuō)漲不漲，他也可能跌。那問(wèn)題是說(shuō)從你們自己的體感，你覺(jué)得哪個(gè)更舒服？錢(qián)是干嘛用？錢(qián)不就是滿(mǎn)足我們的需求。那滿(mǎn)足我們需求，那怎么樣舒服才叫滿(mǎn)足吧？
雙蕊：是，所以人家買(mǎi)房就覺(jué)得很簡(jiǎn)單，要么近方便，要么就是可以遠(yuǎn)一點(diǎn)，但是你得足夠舒適，他們的原則好像就非常簡(jiǎn)單。然后還有一個(gè)問(wèn)題就是。就是前幾年買(mǎi)房的高位站崗的那些房產(chǎn)，就是買(mǎi)的價(jià)格也高，利率也高，然后算上這幾年付的利息，起碼幾十萬(wàn)是得有吧。就那些房產(chǎn)就該以什么樣的心態(tài)，怎么去看這類(lèi)的一些資產(chǎn)。
王總：這個(gè)跟那個(gè)股市高位站崗一樣不一樣？
雙蕊：應(yīng)該一樣吧！
王總：一樣！不一定是等號(hào)。怎么說(shuō)，就說(shuō)其實(shí)所謂高位站崗的人本身就說(shuō)高位站崗，這是個(gè)事兒，他對(duì)應(yīng)的人群是不一樣的，什么意思啊，比方說(shuō)你就是一個(gè)剛需，就這套房，不管是房?jī)r(jià)漲還是跌，貴還是賤，沒(méi)關(guān)系吧，對(duì)吧？這是第一個(gè)；第二個(gè)，你自己不缺錢(qián)，哪怕你把那房子買(mǎi)了扔到那兒你根本都沒(méi)用，那高了低了有關(guān)系嗎。
雙蕊：那就比如說(shuō)你要持續(xù)的去付這個(gè)利息啊，然后中間貼出來(lái)的利息也是種支出。
王總：你看這就變成了啥，變成算法，這跟需求又沒(méi)關(guān)系了。那還有為什么有的人一定賣(mài)，你看一定賣(mài)的人，其實(shí)他是沒(méi)有怨言的，他只能說(shuō)我無(wú)奈了，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)怎么樣的，我虧了一二十萬(wàn)，或者我虧了幾十萬(wàn)但我的現(xiàn)狀我必須要賣(mài)，他只是一種無(wú)奈。但有些人是蠢，是什么呢？我又不需要這個(gè)房子立馬變現(xiàn)是吧？我對(duì)這個(gè)東西沒(méi)有什么太多的需求，或者一定要就倒來(lái)倒去還是怎么著了，獲取他的價(jià)差收益，然后就是簡(jiǎn)單的擔(dān)心，會(huì)不會(huì)一直跌，更貶值，然后就跟著賣(mài)了。
雙蕊：這種就不科學(xué)了！其實(shí)中間也有些對(duì)比吧，就是剛說(shuō)的一個(gè)利息，然后另外就是你隨著房齡的越來(lái)越長(zhǎng)，就比如說(shuō)我買(mǎi)15年的房子，到現(xiàn)在，馬上快十年了，繼續(xù)往下等，就是最后如果是市場(chǎng)回暖一些，但是他這個(gè)房子本身的價(jià)值已經(jīng)。。。
王總：那你算的是賬。
雙蕊：對(duì)！還是算賬。
王總：算賬就劃算不劃算，剛才跟那個(gè)陽(yáng)陽(yáng)講，你是在高位買(mǎi)房和賣(mài)房，是沒(méi)問(wèn)題的，因?yàn)槟闶侵脫Q。高位買(mǎi)高位賣(mài)沒(méi)問(wèn)題，低位買(mǎi)低位賣(mài)也沒(méi)問(wèn)題。那現(xiàn)在另外一筆賬就是，你現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境不好的情況下，你把這房子賣(mài)掉的目的是什么？我就是要解決這個(gè)問(wèn)題，我必須賣(mài)，那人家不后悔。如果賣(mài)了我置換也沒(méi)問(wèn)題。
雙蕊：賣(mài)了啥也不干就有問(wèn)題！
王總：那就是我不知道你為什么。你是從投資的邏輯還是從什么邏輯？沒(méi)邏輯！是恐慌的邏輯，恐慌邏輯是邏輯嗎？也算啊，也是邏輯。要不然為啥人都不理性呢，那我們的這個(gè)所有的出發(fā)點(diǎn)，實(shí)際上是要第一是要建立在一個(gè)邏輯的基礎(chǔ)上，第二還是要建立在一個(gè)需求本身。或者說(shuō)我們投資的邏輯還是什么？它都是需求。那你看怎么做，他實(shí)際上人群是不一樣的。有一些高位站崗的人他就是心慌，心慌到坎兒過(guò)不去，那他賣(mài)了好不好？好！
雙蕊：緩解下心理。
王總：他哪天后悔，后悔不應(yīng)該，他得到了教訓(xùn)。那這些東西是基于現(xiàn)狀，我們?cè)谧龅囊恍┡袛?/span>。那我再問(wèn)你，如果你是那個(gè)高位站崗的人，你現(xiàn)在才20多歲，對(duì)于你的未來(lái)的經(jīng)驗(yàn)經(jīng)歷，和再有類(lèi)似的事情，你的處置、應(yīng)對(duì)肯定有不同的，有幫助的。我們?cè)谌松倪^(guò)程當(dāng)中得到這樣的歷練和經(jīng)驗(yàn)，也是重要的。
雙蕊：從現(xiàn)在大多數(shù)人那個(gè)購(gòu)房心理上，就是關(guān)于買(mǎi)房這件事，因?yàn)槟憧床坏竭@個(gè)房產(chǎn)的一個(gè)走勢(shì)，就像我老公他就認(rèn)為啥時(shí)候不跌了，啥時(shí)候開(kāi)始漲了再買(mǎi)房，就怎么去看這樣的心理，或者說(shuō)怎么去說(shuō)服這樣的心理要去買(mǎi)房？
王總：現(xiàn)在是這樣，現(xiàn)在我們?cè)谕粋€(gè)市場(chǎng)，咱就以你做的那個(gè)確山項(xiàng)目為例啊，確山的碧桂園，是不是一直在降，是吧？那有些相對(duì)來(lái)也比較堅(jiān)定，像咱們這個(gè)還算比較堅(jiān)挺。是不是處于一個(gè)同樣的市場(chǎng)，那兩個(gè)開(kāi)發(fā)公司或者不同的開(kāi)發(fā)公司為什么策略不一樣，也就是你做的項(xiàng)目是不是還能將本求利，他是為了快速出清。他目的是不不一樣。那他在快速出清這個(gè)過(guò)程中，前期是不是很多人在買(mǎi)？那現(xiàn)在他的價(jià)格更便宜了？是不是買(mǎi)的很少？就這個(gè)判斷，不能說(shuō)是基于一個(gè)普遍的環(huán)境。當(dāng)然了，咱這樣講，大盤(pán)環(huán)境好的時(shí)候，普漲概率大，是不是？那大盤(pán)跌的時(shí)候就沒(méi)機(jī)會(huì)嗎？當(dāng)然有機(jī)會(huì)了呀。那不是年前專(zhuān)門(mén)在大盤(pán)從3000點(diǎn)往下跌跌到2600多點(diǎn)的時(shí)候，我,那幾天專(zhuān)門(mén)做了一個(gè)測(cè)試。我做了5支股票，4支是賺的一支是虧。
雙蕊：在這樣環(huán)境中其實(shí)主要還是看項(xiàng)目。
王總：就是你的把握的情況是啥樣。那市場(chǎng)好的時(shí)候，有沒(méi)有賣(mài)的不好的？有出事的項(xiàng)目。
雙蕊：說(shuō)到底還是要選到一個(gè)足夠優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。
王總：安全的，是吧？各個(gè)位置條件配套產(chǎn)品，他實(shí)際上最終還是一個(gè)選擇邏輯。那你在市場(chǎng)好的時(shí)候有便宜的房子，市場(chǎng)不好的時(shí)候也有貴的，他不是一概而論的東西，一定是非常細(xì)致的去思考的一個(gè)邏輯關(guān)系。像你老公，可能在某種程度上來(lái)講對(duì)未來(lái)并不擔(dān)心，說(shuō)我今天買(mǎi)明天買(mǎi)都行，這是他的心態(tài)。如果說(shuō)他對(duì)房地產(chǎn)有更多的理解。
雙蕊：他就是也不想去深入理解很多東西，也沒(méi)有去了解，他就是自己想。
王總：那不就是主觀判斷嗎？
雙蕊：對(duì)！
王總：主觀判斷有多少是準(zhǔn)？
雙蕊：我覺(jué)得他的心態(tài)也能代表大多數(shù)人的購(gòu)房者的心態(tài)吧。
王總：我覺(jué)得對(duì)自己負(fù)責(zé)。對(duì)自己負(fù)責(zé)，我們能接觸到的東西，就是普通的人可能接觸到的有很多了，比如醫(yī)學(xué)，得懂一點(diǎn)吧，你對(duì)你的身體構(gòu)造，對(duì)一些常見(jiàn)的一些病種，或者啥基本邏輯，哪怕是你現(xiàn)在不懂，一旦你遇到這個(gè)問(wèn)題。前兩天我爸腦梗，腦梗死，我爸就很慌，我媽也很慌，打電話(huà)給我大姐二姐，他們都很慌。我就在旁邊看著，因?yàn)樗恼麄€(gè)行動(dòng)啥還可以，腦袋也不糊涂，輕微的，趕快到醫(yī)院做排查，排查完之后就是輕微，然后判斷你是在哪治療啊，既然輕微的是不是選近的更好照顧？我們就到金水區(qū)總醫(yī)院。半個(gè)月，也做了造影，大夫之前就說(shuō)可能放也可能不放支架，最終排查完沒(méi)有放支架，是不是很高興。當(dāng)時(shí)，我也不懂，我得先知道什么叫心梗啊腦梗啊什么什么中風(fēng)啊什么是，梗跟那個(gè)出血你不都得知道一些，那一出血可能就問(wèn)題比較嚴(yán)重，那叫血栓，那不叫梗。那這迅速的知識(shí)一普及完了，你得迅速能拿出個(gè)主意。否則是啥？你自己還害著怕你還得安慰他吧，你還得給他準(zhǔn)備這準(zhǔn)備那吧，就人需要具備這樣的能力。房子是你身邊的東西，教育也是你身邊的東西，你做你從事的主業(yè)，咱做房地產(chǎn)，你了解房地產(chǎn)，那你要給他講講房地產(chǎn)，他再講這個(gè)自媒體，相互之間不就和諧共同構(gòu)建。你不能說(shuō)你20多歲開(kāi)始閉環(huán)了啊！早晚有一天我們的東西是沒(méi)用的，要不然社會(huì)怎么發(fā)展？是吧？讓他要進(jìn)入到，你給不了他邏輯，實(shí)際上咱倆在這個(gè)交流的過(guò)程當(dāng)中，其實(shí)我在試圖給你一些能跟他交流的邏輯，你要給他這個(gè)東西，讓他主動(dòng)的去思考。他現(xiàn)在這樣想，我記得在20年前在21世紀(jì)社區(qū)的時(shí)候，我見(jiàn)到了一個(gè)業(yè)主，俺倆在那閑聊：我說(shuō)車(chē)位5萬(wàn)塊錢(qián)一個(gè)，不便宜，也不能說(shuō)貴，他就說(shuō)那我租，我月租金才40塊錢(qián)，我就反問(wèn)他一句20年前豬肉多少錢(qián)？塊兒八毛錢(qián)吧，現(xiàn)在豬肉多少錢(qián)？咋可能是永遠(yuǎn)是你認(rèn)為的租的價(jià)格呢？就剛才你算這個(gè)租金的問(wèn)題，怎么可能永遠(yuǎn)是租的邏輯呢？后來(lái)聊完之后，他買(mǎi)了，5萬(wàn)塊錢(qián)買(mǎi)，45000吧，后來(lái)給他做了5000塊錢(qián)優(yōu)惠。那你現(xiàn)在看劃算不劃算？這人看東西不能是靜態(tài)，或者不能是單一指標(biāo)的，是吧，多指標(biāo)多渠道，多了解維度，你的分析邏輯越多，是吧？給你的指標(biāo)越多，你得出來(lái)東西越客觀。這是一種思維習(xí)慣，你想你一旦這種思維習(xí)慣形成，你的所有的東西都是這套體系。你在建立另外一套體系的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，哎我又缺東西了。你是不斷的在構(gòu)建，也就是你的思維是不斷的在開(kāi)放和完善的，你的視野會(huì)越來(lái)越寬。那既然人的視野越來(lái)越寬，未來(lái)的發(fā)展是不是越來(lái)越好？
雙蕊：怎么說(shuō)呢確實(shí)是一個(gè)過(guò)程，我也是在這中間，因?yàn)?/span>他的態(tài)度比較偏執(zhí)，我就是從中間去理一些邏輯出來(lái)。
王總：這個(gè)一定是最重要要逃避這種男人女人的問(wèn)題，是吧。男人很理性，女人很感性。然后你讓他get到的是，你很任性！好了，那這事就甭談了，是不是？
