可行性研究--安陽CBD項目
2013-12-16
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一、項目屬性
安陽市中央商務區核心位置、大規模集中開發的以商務、商業為主的綜合體項目
二、市場背景（截至2013年5月）
1.行業背景：2011年，安陽爆發民間借貸危機，房地產企業是三大融資主體之一，危機爆發后，房地產市場受到極大影響，當地多數居民購買力被掏空，購房客戶風險意識增強，對中小開發商和期房產品有較強抵觸心理。
2.供求關系：安陽市房地產市場進入快速發展期，商品住房年消化總量較大，但受融資危機影響，近兩年消化量劇減；
3.產品及價格：住宅和商務均集中在東區開發，該區域是項目鄰近區域，已成為高價區。住宅市場整體價格上漲乏力，純寫字樓價格最高達7800元/㎡，銷售極緩，SOHO及公寓式商務樓銷售稍好，但實現價值較低，僅在5000元/㎡左右，短期內上漲有限。
4.客戶：受融資危機影響，安陽市民購房心理日趨成熟，多數以自用為主，購房區域性明顯，投資性需求主要集中在東區，但占比不多。
三、核心問題
1.在安陽市融資危機影響下，客戶購房心理更加理性，本項目如何突破自身條件，建立品牌形象，增強客戶購買信心？
2.房地產是開發企業的非主營業務，也是第一次大規模、高強度的開發，該項目為多宗土地集合開發，且以商務、商業為主，政府要求在較短的周期內開發完成，并要求建設多棟地標式超高層商務樓，存在較大的市場風險，如何合理安排資金計劃，在規避市場風險的前提下，最大程度縮短開發周期，并進行合理的物業配比、開發順序以及開發節奏安排是項目成功的前提，而在此基礎上進行盈利能力測試和風險測評，是項目是否可行的關鍵。
四、解決方案
（一）開發策略
前期以人工湖建設樹立形象，遵循商務新區發展規律，利用綜合體提升住宅價值，以商業配套為發力點，部分精裝修及高端住宅物業提升項目檔次，綜合體的各物業互相帶動。
（二）資金策略
1.利用住宅帶來現金流滾動開發，商務進行價值提升，地標商務樓和商業最后收割溢價。以此形成前期注重現金流、中期兼顧現金流和利潤、后期挖掘項目溢價的資金利用。
2.以多種成本及收入方案進行項目盈利敏感性測試，合理評價項目風險和收益，并作出合理的資金籌措及才償還計劃。
