許昌CBD寫字樓項目
2013-12-16
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一、項目屬性
許昌新區主中心、商務中心區核心位置、政府限制條件較多的小體量寫字樓項目
二、市場背景（截至2013年4月）
1.供求：許昌市暫無寫字樓項目在售，在用寫字樓集中在中心區，未來寫字樓供應集中在東區和商務新區，市場總供應量大，后期可能集中入市；
2.產品：調研階段統計，市場上在用寫字樓多為商住兩用公寓，后期供應項目多以高層商務公寓為主，另有部分甲級以上寫字樓，定位高端，并開始注重商務配置；
3.客戶：市場潛在客戶以金融、信息等服務型、成長型中小企業為主，訪談得知客戶對于新區認知度普遍較低，但了解規劃的人，對商務新區認可度較高，區域形象待宣傳，區域價值待挖掘。
三、核心問題
1.項目的開發類型、開發時間與商務新區開發規律不契合，如何既能滿足項目限制，又能符合新區開發規律？
2.許昌市寫字樓市場處于初步發展階段，純寫字樓需求量少，開發風險較高，如何成功轉移風險？
四、解決方案
（一）開發策略
1.轉移時間成本，將商務新區發展的時間成本和投資風險轉移給客戶，打造項目投資性，客戶由項目投資獲益。
2.在滿足項目限制條件和開發目標的前提下，轉變項目功能定位，使項目符合商務新區發展規律。
（二）項目定位
具有投資屬性的商務公寓，投資為其核心屬性，商務為其功能屬性。
五、服務內容
許昌市辦公、公寓、商業市場調研、開發策略分析、項目定位、產品配比及建議、經濟測算
